En copropriété, la gestion de l’immeuble est confiée à un syndic de copropriété. Lors de l’achat d’un bien immobilier en copropriété, votre premier réflexe doit être de vous intéresser à la qualité de la gestion du syndic en place. Voici tous nos conseils pour savoir ce qui fait un bon syndic !
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Pour comprendre l’importance de la présence du syndic de copropriété dans la vie de l’immeuble, il faut d’abord se pencher sur le fonctionnement d’une copropriété. En achetant un bien en copropriété, l’acquéreur devient également propriétaire d’une quote-part des parties communes. Pour rappel, les parties communes sont par exemple la cage d’escalier, le hall de l’immeuble, les espaces verts de la copropriété, etc.
En tant que copropriétaire, vous faites automatiquement partie du syndicat des copropriétaires. C’est l’organe décisionnel de la copropriété. Les membres se réunissent une fois par an lors d’une assemblée générale et prennent des décisions pour l’immeuble. Ils participent ensuite à l’application de ces décisions grâce aux charges de copropriété qu’ils payent à hauteur de leur quote-part des parties communes. Certains copropriétaires sont élus en assemblée générale pour rejoindre un autre organe de la copropriété : le conseil syndical. Le rôle des conseillers syndicaux est d’assister le syndic dans ses missions et de contrôler sa gestion des comptes. Le conseil syndical élit en son sein un président.
Enfin, dernier organe de la copropriété et non des moindres : le syndic de copropriété. Doté d’un rôle exécutif, il est chargé d’assurer la bonne tenue de l’immeuble. Ses missions sont diverses et comprennent notamment :
- L’envoi des convocations et la tenue des assemblées générales ;
- La collecte des charges de copropriété au travers des appels de fonds ;
- Le paiement des prestataires ;
- La maintenance et l’entretien de l’immeuble ;
- etc.
Le syndic de copropriété existe sous plusieurs modèles :
Le syndic professionnel :
Dans ce cas, le syndic est une personne externe à la copropriété qui est mandatée par les copropriétaires pour gérer la copropriété. Le syndicat des copropriétaires paye des honoraires en échange de cette prestation ;
Le syndic bénévole :
Dans ce modèle, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour exercer les missions du syndic. Le conseil syndical l’assiste dans sa tâche et contrôle sa gestion des comptes tout comme il le ferait avec un syndic professionnel ;
Le syndic coopératif :
Ici, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est appelé président-syndic. Ce modèle comporte de nombreux avantages : non seulement il permet de réaliser des économies de charges de copropriété mais également de se répartir les tâches entre conseillers syndicaux selon les affinités de chacun.
Quel que soit le modèle en place lors de votre arrivée dans l’immeuble, il est très important de s’intéresser à la gestion du syndic de copropriété. En effet, une mauvaise gestion peut entraîner de nombreux problèmes au sein de l’immeuble, comme, par exemple, une dégradation des parties communes, des charges de copropriété qui augmentent et une grande difficulté à mettre en place des projets au sein de l’immeuble.
Comment évaluer la gestion du syndic en place ?
Si vous souhaitez évaluer la gestion du syndic de copropriété, vous devez vous poser les questions suivantes :
Payez-vous trop de charges de copropriété ?
Le syndic de copropriété a pour mission d’envoyer des appels de fonds pour collecter des charges de copropriété. Les sommes collectées permettent d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble. Il est important de se poser les questions suivantes pour évaluer la justesse du montant des charges.
Quels sont les équipements présents dans la copropriété ? Si l’immeuble possède un chauffage collectif, assurez-vous que celui-ci est bien entretenu et que son utilisation est optimisée. La présence de compteurs d’eau individuels est également importante pour une répartition réelle de la consommation d’eau.
Les prestataires de l’immeuble facturent-ils des prix au-dessus du marché à la copropriété ? Si c’est le cas, n’hésitez pas à demander à mettre en concurrence plus régulièrement les prestataires de l’immeuble !
L’immeuble possède-t-il un gardien ? Les employés d’immeuble ont tendance à peser dans le budget global de la copropriété.
Quels sont les honoraires du syndic professionnel et le montant des frais annexes facturés ? Le paiement du syndic de copropriété est un poste de dépenses important dans le budget d’un immeuble.
Quelle assurance a choisi l’immeuble ? Certaines clauses inutiles et coûteuses peuvent alourdir la facture.
Enfin, pour savoir si les charges de l’immeuble sont trop élevées, consultez l’observatoire des charges OSCAR. Vous pourrez ainsi vérifier que vos charges de copropriété sont dans la moyenne pour un immeuble similaire au vôtre.
Les honoraires de syndic sont-ils justifiés ?
Si la copropriété a fait le choix d’un syndic professionnel, les honoraires représentent une grande partie des charges de copropriété. Par ailleurs, il convient de noter que les syndics professionnels n’hésitent pas à facturer des prestations qui ne sont pas prévues dans le contrat de base comme l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire, la production de l’état daté ou les frais d’envoi et de photocopies.
L’accumulation des frais annexes et les honoraires de syndic qui augmentent d’un mandat à l’autre peuvent peser de plus en plus sur le budget des copropriétaires. C’est pourquoi, il convient de bien éplucher les comptes pour regarder tous les frais annexes facturés par le syndic et se demander s’ils sont justifiés.
Pour cela, vous pouvez vous poser les questions suivantes :
Votre syndic répond-il rapidement à vos demandes ? Fait-il preuve de réactivité ? Les sinistres sont-ils réglés rapidement dans l’immeuble ?
Ces questions vous permettront d’évaluer si les honoraires de votre syndic sont justifiés ou non. S’il manque de réactivité et/ou si les honoraires sont trop élevés pour vous, nous vous recommandons de vous intéresser au syndic bénévole ou au syndic coopératif. Ces modèles en autogestion permettent en effet de réaliser des économies pérennes sur les charges de copropriété et de reprendre en main son immeuble.
La copropriété a-t-elle des dettes fournisseurs ?
La présence de dettes fournisseurs, c’est-à-dire des sommes dues aux prestataires que la copropriété n’a pas payé, est le signe d’une mauvaise gestion de la part du syndic de copropriété.
Voici quelques causes qui peuvent expliquer les dettes fournisseurs dans un immeuble :
- Soit le syndic de copropriété n’effectue pas les appels de fonds ;
- Soit certains copropriétaires ne paient pas leurs charges et le niveau d’impayés est tel que le syndic ne peut plus payer les prestataires ;
- Soit le syndic ne paie pas les prestataires et commet alors une faute de gestion. Dans ce cas, il est possible de révoquer le syndic pour motif légitime et sérieux et de changer de syndic lors d’une assemblée générale extraordinaire.
Lorsque les factures envoyées par les prestataires ne sont pas payées, les dettes de la copropriété s’accumulent et les conséquences peuvent être graves. La copropriété risque, par exemple, de devoir faire face à la suspension de ses contrats fournisseurs et, de facto, à la dégradation de ses parties communes.
Les parties communes sont-elles bien entretenues ?
Un syndic professionnel gère en moyenne une quarantaine d’immeubles. Il ne peut donc pas être très réactif et répondre à la moindre de vos demandes. Le risque ? Voir vos parties communes se délabrer petit à petit parce que le syndic n’exécute pas les décisions prises en assemblée générale ou manque de réactivité : peintures flétries, équipements collectifs en panne, fissures sur les murs, espaces verts laissés à l’abandon…
Pour pallier ce problème, nous vous recommandons de vérifier que des travaux d’entretien et de maintenance sont régulièrement effectués dans l’immeuble. Pour cela, vous pouvez demander à consulter le carnet d’entretien qui répertorie tous les travaux effectués dans la copropriété. Vous pouvez également vous rapprocher des autres copropriétaires et notamment du conseil syndical pour connaître leur avis sur l’entretien des parties communes.
Autre indice : en tant que futur acquéreur, vous recevez l’état daté qui contient des informations financières et techniques sur la copropriété dans laquelle vous vous apprêtez à acheter. Dans cet état daté, vous retrouverez notamment les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales qui vous permettront d’identifier les récents travaux votés par le syndicat des copropriétaires.
Attention ! Si des travaux ont été votés mais que le syndic ne les a pas exécutés, il a alors commis une faute de gestion et peut être révoqué.
Quelles sont les démarches pour changer de syndic de copropriété ?
Si vous n’êtes pas satisfait de la gestion du syndic actuel, vous pouvez changer de syndic. Voici les 3 étapes à suivre :
Établissez différents devis
La première étape est de vous rapprocher de plusieurs syndics afin d’obtenir des devis pour la gestion de votre copropriété. Si le modèle du syndic professionnel traditionnel ne correspond pas à vos besoins, il existe d’autres solutions. Vous pouvez opter, par exemple, pour le modèle du syndic en ligne qui se démocratise de plus en plus.
Pour rappel, le syndic en ligne est un syndic professionnel nouvelle génération. La seule différence avec le syndic professionnel que nous connaissons est que le gestionnaire s’occupe de l’immeuble à distance. Si ce modèle a l’avantage principal d’être moins cher, nous vous conseillons toutefois de bien vous renseigner car les syndics en ligne peuvent vite manquer de réactivité.
Vous pouvez également faire le choix d’un syndic non-professionnel, et choisir le syndic coopératif. Matera est une solution qui accompagne les syndics coopératifs grâce à un outil en ligne performant pour les sujets courants et à des experts en interne pour les sujets techniques (comptabilité, juridique, travaux, etc.).
Ajoutez le changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
Pour ajouter le changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il vous suffit de contacter votre syndic de copropriété actuel par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci ne peut refuser votre demande.
Votez le choix du nouveau syndic en assemblée générale
Le changement de syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires. Si le nouveau syndic est élu, alors le syndic sortant dispose alors d’un mois pour transmettre tous les documents administratifs et les archives au syndic entrant. Dans les trois mois suivant l’assemblée générale, il doit également transférer l’état des comptes après apurement pour assurer une parfaite transition avec le nouveau syndic élu.
